什么时候房子值得买？

什么时候房子值得买？ 🏠

答案：当房子划算的时候。 ✅

什么是划算？ 🔍

我 100 万一年能赚到 105 万块钱。 我现在的房租一年是 3 万块钱。

买房+装修要花 100 万块钱。

如果我租房子，钱拿手里，一年能净入 2w。

如果我买房子，钱换成房子，相对于投资来说，一年净亏 2w。

这很明显不划算，那什么时候才会划算呢？

当我房租一年 5w，我买到 100w 的房子，这个时候相比投资来说，不亏不赚。

当房租大于 5w 一年的时候，买房子就划算了。

“一套房一年能租多钱” 叫做 租售比

对我来说，我觉得租售比大于 5% 的房子才值得买。 因为你不买房子，用这笔钱随便做点其他事情，大概率收益率会高于 5%，这里的 5% 收益率就叫机会成本。

以上推论排除了 “房价涨跌” 的影响，默认 100w 就是这套房实打实的内在价值。

那实际情况下有涨有跌，应该怎么判断是否买房划算呢？

借用潘石屹的话：

地段、地段、还是地段！ 📍

用租售比 5 左右的价格买在中心城市的中心地段，长期来看跌的概率很小。

要不要贷款？ 🏦

可以贷款，前提是要划算。

什么叫划算？

假设你出资 100w，再贷款 100w 买了房子。

10 年还清，最后算下来要还 150w

那就相当于：

每年给银行付钱租 5w 💸

“利息” 就是钱的租金，钱租

你总价 200w 的房子，租售比 5%（年租金10w）， 减去钱租（利息）， 再减去你出资 100w 的 5% 机会成本：

= 房租 - 钱租 - 机会成本= 10w - 5w - 5w= 0

算下来，不亏不赚。 🎯

这里和普遍的结论就有点不一样了，大多数人认为房租能覆盖贷款利息就划算了，但是他们实际上忽略了自己出资这一部分的机会成本。

其他补充

• 自住房的价值是 “抵消房租” + “提升生活品质”，上文只关心 “抵消房租” 这一 part，那其实 “提升生活品质” 也很重要 🏡
  • 具体你愿意一个月花多钱把生活品质提升到什么程度，就仁者见仁智者见智了。
• 四大行的股息率都在 4% 左右，所以我说，钱拿手里不管干点啥，都大概率能赚 5%。 💵
• 住房贷款可以扣税 🧾

上述算法假定房租、房价都不变，实际情况会变动，但上面的方法绝对能给一个简单且踏实的估算。 ✅