2025-12-08
2026 房价会触底吗？来算算📉🏠
开门见山—— 答案是：远没有。
甚至可以武断一点：
未来 5-10 年买房都不会有性价比。
接下来，用三种人的视角，来算一算数字背后的逻辑。
大前提：好地段！
如果你不在一二线城市🌆的核心地段，那房子必跌📉，这篇文章不会有参考意义。
🧏♂️1. 笨人的视角
这也是过去几年被割韭菜的主要视角。
"不会算，不用算"
“钱够就买，反正自己住，不用管涨跌”
这句话几年前在网上特别火：
“刚需买房不用看涨跌，上车最重要。”
听起来很励志，
但 你明明可以便宜买，还更好，为什么要多花钱？
你家这么富有，进商店🏬都不用看价签🏷️是吗？
你买房不看价签🏷️只看兜，那你就是方圆十里地最油亮的韭菜。
自住 ≠ 不用算账。
忽略数字的“刚需”，往往是最贵的刚需。
👨🔧2. 理性人的视角
“租售比大于 3”
租售比是什么？
简单一句话：房租 ÷ 房价。
比如：
- 月租 3000，一年 3.6w 租金
- 房价 120 万 → 租售比 =
3.6 ÷ 120 = 3%
它衡量的是，每年能给我赚回百分多少本金。
为什么租售比要 ≥ 3%？
目前中国四大行的分红率平均在 3% 以上，这个值也同时反映了目前的通胀。
当租售比 = 3% 时，意味着买房和把钱💰存银行🏦的效果是一样的。
即：
如果低于这个值，那就意味着：你买房不如租房。
因为租售比低于 3% 的房产，连通胀都打不过。
与其把钱💰放房子🏠贬值，不如放银行🏦等分红，拿分红的钱去租房。
还能有盈余！
🇨🇳普遍的租售比情况
一句话：
目前中国大多数房产租售比都在 1% 徘徊
即：
你买 100 万的房子，年租金收入 1 万左右
这个时候：🏦银行分红 3w 远大于 🏠租金 1w
你把分红的钱拿来付房租，还能结余 2w 块钱 😂
没人买房也就不奇怪了🤷
什么时候房地产会回暖？
取决于什么时候租售比能到 3% 左右，即：我 100w 买的房子，一年能租出去至少 3w 块钱
这个条件，他要求的是目前的房租翻倍或翻三倍
所以我说：
未来 5-10 年买房都不会有性价比。
🧠3. 聪明人的视角
房地产发展到今天已经相当简单透明了，可以直接通过折现现金流计算出他未来的回报。
假设：
- 🏠房子落地价 100w
- 持有时间 20 年
- 未来 20 年房价和租金不变
- 租售比 5%（年租 5 万）
- 机会成本 3% （🏦银行分红率）
那这个房子的收益就是：
也就是说，你今天投入 100w，未来 20 年总共能赚 29.75 万。
🏁 但：房子不只是单纯的账面价值
数字之外，房产能赋予你更多东西。
很多人说中国人热衷于买房，是因为房赋予的家的归属感，说的对，但太虚。
我住在上海的合租房，每月几千块。如果你曾在大城市租房，那就会知道租房的踩坑率几乎是 100%
你不得不生活在狭小的空间，
忍受邻居的噪音，
忍受房东和中介的盘剥，
忍受三级能效的冰箱，年龄和你差不多大的空调，
忍受 N 手家具，
忍受和室友共用厨房，
甚至有的合用厕所🚽和洗衣机！
最后甚至忍受自己的下一代和自己同样的忍受！
房子就像呼吸一样，不好的房子只会让你不断忍受，让你感到这辈子都完了。
好的房子会让你浑然不觉，甚至没感觉到这房子有多好，只是给你一种住哪都一样的错觉。
与其说所谓中国人对房子有深深的执念，不如说我们对更美好生活充满着向往。
🎯 最终结论
从投资角度：房价远没触底，要么租金翻倍，要么房价腰斩
从生活角度：你愿意为 “房子的情绪价值” 额外付多少钱？
这是每个人自己的答案。
